ACTAS JUNTA DE PROPIETARIOS

 

ACTAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

Las comunidades de propietarios de viviendas organizadas en régimen de Propiedad Horizontal tienen en el consenso, su blindaje para la toma de decisiones que procuren el bien común y la satisfacción de sus necesidades de convivencia. El consenso como expresión de la voluntad mayoritaria de los comuneros, le aporta validez  a sus acuerdos.

actas juntaLos acuerdos del acta de la  Junta de propietarios, obtenidos mediante la suma de declaraciones individuales emitidas en las condiciones y la forma que establecen sus estatutos,  deben ser registrados en un acta, la cual es el instrumento donde se hace constar la adopción de  acuerdos. Por lo tanto, el acta de la junta de propietarios se constituye en una prueba de las actuaciones de los  copropietarios con respecto a su toma de decisiones.

Sin embargo, el acta de la junta de propietarios no tiene una función constitutiva de los acuerdos obtenidos en Junta de propietarios, ya que en sí misma, no le aporta una condición taxativa a las decisiones registradas en ella, aun cuando sea notariada ante un Notario público, toda vez que los acuerdos pueden ser impugnados por cualquier vecino que se considere amenazado por éstos, independientemente que los mismos estén recogidos en un acta.

Es así, como el acta de tu Junta de propietarios sólo tiene un valor probatorio de los acuerdos, pero no imperativo.

El valor de las actas en un juicio

En esta materia, se produjo la sentencia N° 1374/2007, emanada de la Sala Primera del Tribunal Supremo, donde se establece que  “… la substantividad que en el derecho de sociedades tiene, por razones subjetivas, circunstanciales y funcionales, el acta de la junta en relación con los acuerdos adoptados en ella, impide considerarla elemento constitutivo de éstos”.

Aun cuando esta sentencia se corresponde con una demanda realizada por una sociedad mercantil, se ha convertido en jurisprudencia, pudiendo ser esgrimida por cualquier integrante de una comunidad de propietarios al emprender acciones judiciales en contra de ésta, por considerar que los acuerdos obtenidos en Junta vulneran sus derechos.

Las actas deben ser organizadas en un libro

En el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal se indica que las comunidades de propietarios, deben tener un libro, donde se recojan las actas de las Juntas de propietarios. La existencia de dicho libro ha obtenido un valor probatorio en casos judiciales, ya que los acuerdos de la Junta, registrados en las actas, se formalizarán al registrarse en el libro, como se  dispone en la legislación específica de propiedad horizontal.

No obstante, la inexistencia del libro de actas no conlleva la nulidad de los acuerdos adoptados por los comuneros; no le aporta, ni le resta obligatoriedad a los acuerdos registrados en las actas de la junta de propietarios, porque su propósito es  garantizar que la comunidad de propietarios o cualquiera de los copropietarios puedan disponer de elementos probatorios, en caso de que se produzca la impugnación de sus acuerdos en una acción judicial.

La importancia de las actas

En el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que el contenido del acta de la Junta de propietarios debe señalar lo siguiente: a) la fecha y el lugar de celebración, b) el autor o promotores de la convocatoria y c) su carácter ordinario o extraordinario, así como la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

Igualmente, en el acta se deberá indicar: d) la relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, de los propietarios representados, con indicación de sus cuotas de participación, e) el orden del día de la reunión y f) los acuerdos adoptados, “con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representa cada uno.”

Sobre la importancia de las actas, existe una sentencia, emanada por del Tribunal Supremo, el 7 de octubre de 1999, donde se confirma que las actas constituyen “el mejor medio de prueba sobre los acuerdos” de la junta de propietarios, lo cual denota la relevancia de éstas, como elemento administrativo para tu comunidad.

 

Escrito por 

Despachos de Abogados y Administradores de Fincas MADRID BILBAO BIZKAIA.