ADMINISTRADOR DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

 

PROPIEDAD HORIZONTALEl Administrador de la Comunidad de Propietarios

Toda comunidad, sometida al régimen de propiedad horizontal, debe elegir entre los propios copropietarios a sus autoridades, quienes se ocuparán de gestionar los asuntos administrativos, legales,  técnicos y sociales propios de la vida vecinal y les representarán ante terceros. Estas autoridades son: el presidente, el administrador y el secretario.

En el artículo 13-4 de la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que “el cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocidas para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.

Asimismo, se considera que las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, a menos que en los estatutos que rigen la vida de la comunidad de propietarios se establezca lo contrario o que la Junta, por acuerdo mayoritario, disponga la administración de estos cargos en forma separada de la presidencia, como lo determina la LPH, la cual dispone que “los cargos de secretario y administrador de la comunidad de propietarios podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente”.

Labores del Administrador de la comunidad de propietarios

En cumplimiento de lo establecido en la LPH, al administrador de la comunidad de propietarios, le corresponde:

“a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

  1. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  2. c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
  3. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  4. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  5. f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta”

No obstante, el Administrador sólo puede convocar a la Junta de Propietarios para realizar sesiones ordinarias o extraordinarias, cuando el Presidente lo ordene, y así debe constar en la convocatoria, la cual debe reflejar “una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del  derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.” de la LPH.

Conforme a lo que  establece la citada ley, las obligaciones antes descritas, deberán ser satisfechas por el administrador de la comunidad de propietarios durante el período de un año, ya que transcurrido este tiempo, la Junta de propietarios deberá elegir su sustituto entre los comuneros o contratar a un profesional o a una empresa para desarrollar tal función.

Condiciones para ser administrador de la comunidad de propietarios

De acuerdo con la LPH, el cargo de administrador de la comunidad puede ser ejercido por uno de los propietarios de la comunidad que representa, un administrador de fincas o una empresa especialista en esta actividad.

Sin embargo, se requiere que la persona natural o jurídica que ejerza esta función tenga conocimientos sobre gestión, control y seguimiento del sistema administrativo y sobre  contabilidad, entre otras áreas.

administrador de comunidadQueda claro que, si el comunero que ejerza el cargo de administrador no tiene conocimientos básicos de administración, no podrá presentar a la Junta de propietarios el plan de gastos previsibles, evaluar presupuestos, intimar judicialmente a propietarios y a terceros, gestionar el Fondo de Reserva y rendir cuentas a la comunidad sobre la utilización de los fondos.

Otra de las funciones del administrador de la comunidad de propietarios es velar por el mantenimiento del inmueble y si éste no posee conocimientos mínimos sobre las condiciones de funcionamiento de los servicios comunes o el comportamiento de equipos y materiales no podrá percatarse de la ocurrencia de una anomalía, a menos que sea contundentemente obvia.

 

Escrito por 

Despachos de Abogados y Administradores de Fincas MADRID BILBAO BIZKAIA.