COBRO DEUDAS COMUNIDADES

LA PREFERENCIA DE LA COMUNIDAD PARA EL COBRO DE DEUDAS

La morosidad es uno de los problemas que más afecta a las comunidades de vecinos en la actualidad, porque impide la administración eficiente de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal. Por ello, resulta importante, conocer el procedimiento para iniciar acciones judiciales en contra de los comuneros morosos, como cobro de deudas en comunidades, entre otras situaciones que favorecen a las comunidades en el cobro de deudas.

COBRO DEUDAS MOROSOSEstas acciones judiciales realizadas por abogados, en este aspecto, te interesa saber que las deudas adquiridas con la Comunidad de copropietarios tienen el carácter de “créditos preferentes”, cuando corresponden a las cuotas de participación vencidas; previamente establecidas en el documento constitutivo,   causadas durante el año en curso o en el anterior. Este privilegio, también alcanza a los créditos hipotecarios y a los refaccionarios, inscritos en el Registro de la propiedad.

Lo antes expuesto, significa que la comunidad de propietarios tiene preferencia sobre otros  acreedores, en cuanto al cobro de deudas contraídas en su contra por un vecino moroso. Esto, en caso de que el moroso caiga en banca rota y posea otros acreedores, tal y como se establece en el artículo 1.923 del Código Civil.

CRÉDITOS PREFERENCIALES COMUNITARIOS CALIFICADOS EN EL CÓDIGO CIVIL.

El citado artículo establece que “con relación a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor”, gozan de preferencia: los créditos a favor del Estado sobre los bienes de los contribuyentes por el importe de la última anualidad vencida y no pagada, los de  impuestos que graviten sobre ellos y aquellos de “los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios del seguro de dos años; y, si fuere el seguro mutuo, por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido”.

Igualmente son calificados como créditos preferenciales: los hipotecarios y refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, “sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción y los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores”.

Los créditos refaccionarios “no anotados, ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se refiera, y sólo respecto a otros créditos distintos” a los expresados en los párrafos anteriores, también son considerados como preferenciales.

De igual forma, en el artículo 9-1 de la LPH se ratifica que los créditos a favor de la comunidad, derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, tienen la condición de preferenciales.

PARTICULARIDADES DE LA PREFERENCIA DE LAS DEUDAS CON LA COMUNIDAD.

De a acuerdo con el criterio de juristas expertos en la materia  y administradores de fincas que se trata en este artículo, lo que pone la guinda al pastel, respecto a los derechos de preferencia de la comunidad de vecinos sobre el cobro de las deudas al comunero moroso, es lo dispuesto en el artículo 9-1 e).

En este artículo se señala expresamente que: “El adquirente de un piso o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas (incluye el pago de derramas extraordinarias) a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares”, ya que “(…) El piso o local estaría afecto a esta obligación”.

No obstante, es bueno aclarar que, aun cuando existen disposiciones legales que favorecen el derecho de afección real del inmueble por parte de las comunidades de propietarios para  el cobro de las deudas contraídas por un copropietario moroso al transmitir la propiedad del inmueble al comunero adquiriente de la propiedad sujeta al régimen de propiedad horizontal, esta afección está limitada temporalmente.

En todo caso, el derecho de preferencia otorgado a la comunidad de propietarios para el cobro de las deudas, relacionado con la afectación de un inmueble, incluso ante las hipotecas es incuestionable, pero es oportuno asesorarte con un abogado especialista o un Administradores de fincas para obtener información más precisa sobre esta materia, antes de emprender acciones judiciales.

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Escrito por 

Despachos de Abogados y Administradores de Fincas MADRID BILBAO BIZKAIA.