DEUDAS ANTERIORES A LA ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE

DEUDAS ANTERIORES A LA ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE

La Ley de Propiedad Horizontal vigente establece un tiempo límite conadministrador de comunidad respecto a la responsabilidad que tiene el comprador de un inmueble de asumir el pago de las deudas anteriores contraídas por el antiguo dueño con la comunidad de propietarios; por lo que te recomiendo solicitar la certificación escrita de que la propiedad que adquieras está libre de deudas para no llevarte sorpresas desagradables.

Abogados indican que en el artículo 9-1 e) dispone que “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores”.

Lo expresado anteriormente significa que el comprador de una finca, departamento o local bajo el régimen de propiedad horizontal, responde hasta con el inmueble recién adquirido, por las deudas relativas al pago de gastos generales o las demandas en contra del propietario original, realizadas por la comunidad de propietarios durante el año en que se produjo la adquisición del departamento, finca o local y hasta el año anterior.

LOS GASTOS GENERALES

Los “gastos comunes o generales” son las erogaciones que se realizan para el mantenimiento del inmueble y sus servicios, la cancelación de las cargas impositivas y el cumplimiento de las responsabilidades que adquiere el copropietario. Por tanto, cada comunero tiene la obligación de cancelar la cuota asignada para tal fin, según se establece en la Ley de Propiedad Horizontal vigente

Estos gastos son erogaciones ordinarias destinadas a la conservación del inmueble, los cuales están previstos y aprobados en el plan de gastos previsibles. También se consideran como gastos generales, las derramas aprobadas por la Junta de Propietarios para hacer frente a obras de emergencia para el mismo fin.

 

LAS DEUDAS OCULTAS

A pesar de que la legitimidad de la responsabilidad del nuevo propietario sobre las deudas comunitarias previas deben encontrarse vencidas y ser exigibles, puede suceder que al momento de la compra existan “deudas ocultas” que aún no han vencido y no aparezcan en la certificación de deudas comunitarias, pero que deberán ser canceladas por el nuevo propietario al momento de vencerse.

En este caso, el propietario adquiriente del inmueble puede pagar el recibo que no le corresponde y solicitar al dueño anterior el reembolso de lo pagado, pero lo correcto sería que los administradores de fincas de la comunidad expida los recibos a nombre del propietario original hasta el momento cuando se venza su responsabilidad.

Como medida de protección, el interesado en adquirir un inmueble de propiedad horizontal, puede solicitar al vendedor copia de las actas de las Juntas de propietarios producidas en el último año, para informase acerca de la existencia de acuerdos aprobados para los  pagos  de obras extraordinarias, porque éstos, son los que comúnmente se convierten en deudas ocultas.

PRECAUCIONES NECESARIAS

Si estás por adquirir un inmueble, sujeto al régimen de propiedad horizontal, debes asegurarte de que la certificación de deudas anteriores que te presente el vendedor antes la firma de la escritura pública, ratifique la inexistencia de deudas anteriores o exprese por escrito su compromiso de cancelarlas en el momento cuando se hagan efectivas, para evitar erogaciones posteriores, no causadas por ti.

De lo contrario deberás cancelar dichas deudas, porque en el párrafo tercero del artículo 9.1 letra e) de la LPH, se determina que “(…) el transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquiriente”.

Debes considerar, que estas disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, fueron concebidas con el propósito de proteger a las comunidades de propietarios de los  comuneros morosos, debido a que la eficiencia en la administración y autogestión de sus inmuebles resulta afectada por el fenómeno de la morosidad.

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Escrito por 

Despachos de Abogados y Administradores de Fincas MADRID BILBAO BIZKAIA.