EL CREDITO HIPOTECARIO

EL CREDITO HIPOTECARIO

Es una figura de préstamo con diversas modalidades, de acuerdo con las características del prestamista, las necesidades del prestatario y la naturaleza de la afectación del bien inmueble involucrado como garantía, en caso de que el adquiriente incumpla con las obligaciones derivadas del convenio que sustenta dicho crédito.

CREDITO HIPOTECARIOEn este artículo nos proponemos disertar sobre algunos aspectos de los créditos  hipotecarios, en los cuales el prestamista es una entidad que ha concedido un préstamo para adquirir o conservar los derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, sea éste: un banco, una caja de ahorros, una entidad financista particular o una cooperativa de crédito, cuando el prestatario es una persona física o natural.

Según el artículo 1.923, 3º del Código Civil, los créditos hipotecarios tienen preferencia en el cobro de deudas a las personas morosas. Esta preferencia  nace “como consecuencia del derecho real de hipoteca que sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que recae el cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad se constituye”, debido al derecho del cual participan, al vincular la hipoteca al crédito.

LA PREFERENCIA CONCEDIDA AL COBRO DEL CREDITO HIPOTECARIO

Al respecto el artículo 1028 Código Civil establece que “Cuando haya juicio pendiente entre los acreedores sobre la preferencia de sus créditos serán pagados por el orden y según el grado que señale la sentencia firme de graduación. No habiendo juicio pendiente entre los acreedores, serán pagados los que primero se presenten; pero, constando que alguno de los créditos conocidos es preferente, no se hará el pago sin previa caución a favor del acreedor de mejor derecho”.

En este caso,según despachos de abogados la palabra “preferencia” tiene como significado la prioridad o prelación de un crédito hipotecario sobre otro, a los efectos del cobro de deudas contraídas por una persona en condiciones de morosidad. Existen dos tipos de preferencia:  la “general”, es la que recae sobre la totalidad del patrimonio del deudor, según el artículo 1911 Código Civil y la “especial” que recae sobre el valor de bienes muebles, inmuebles, reglamentada en los artículos 1922 y 1923 del mismo instrumento legal.

No obstante, en la Jurisprudencia, queda establecida la preferencia incuestionable de cobro del crédito hipotecario sobre otras deudas adquiridas por una persona natural, tal y como se dispuso en la Sentencia del Tribunal Supremo, 1ª, de 10 de marzo de 2004, la cual señala que “La preferencia es una cualidad del crédito que otorga a su titular la facultad de exigir, en colisión con otros, el pago preferente con el importe del bien afectado al privilegio (…).

LA PREFERENCIA DE LA COMUNIDAD EN EL COBRO DE DEUDAS FRENTE AL CREDITO HIPOTECARIO

En artículos anteriores, hemos tratado el tema de la morosidad de los vecinos con administradores de fincas, como una de las situaciones que más afecta la sana administración de las comunidades de propietarios de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, así como la necesidad de que éstas actúen frente a los comuneros morosos, activando los procedimientos dispuestos en el ordenamiento legal.

Hemos mencionado, que el cobro de la deuda contraída por un vecino moroso  frente a la comunidad de propietarios se asume como “crédito preferente”, cuando corresponden a las cuotas de participación vencidas y previamente establecidas en el documento constitutivo o se originan de los pagos de obras de reparación, consideradas como extraordinarias.

Pero, los créditos hipotecarios y  los refaccionarios, inscritos en el Registro de la Propiedad, también tienen este beneficio, por lo que, la comunidad de propietarios debe estar atenta a los indicios de morosidad y alerta ante la naturaleza del financiamiento obtenido por los copropietarios para adquirir el inmueble, sujeto a afectación por morosidad.

Debes conocer que existen criterios divergentes y jurisprudencia en cuanto a la preferencia de cobro de deudas sustentado en la afección del inmueble, propiedad del vecino moroso; tanto por parte de la comunidad de propietarios, como de la entidad financista del crédito hipotecario.

Ante esta situación, es oportuno que tu comunidad se asesore con profesionales  especialistas en la materia y abogados, para obtener información precisa, que garantice el éxito de cualquier acción judicial que decida emprender para cobrar las deudas de vecinos morosos.

Escrito por 

Despachos de Abogados y Administradores de Fincas MADRID BILBAO BIZKAIA.