INVASION DE ZONAS COMUNES

INVASION DE ZONAS COMUNES

Es probable que en nuestra comunidad de propietarios observemos el caso de un comunero  que hace uso exclusivo de un elemento común en situaciones puntuales o de manera  permanente. ZONAS COMUNESAun cuando esto contraviene el derecho a disfrute del elemento en cuestión por parte de la mayoría de los propietarios, tal y como se establezca en los Estatutos; la ley abre un espacio para tal práctica, a la cual debe considerarse como una invasión de zonas comunes.

En el artículo 394 del Código Civil, se indica que «cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho». En la mayoría de los casos,administradores de fincas indican que la invasión de zonas comunes por parte de un copropietario se relaciona con el uso de patios, pasillos, cubiertas del edificio, jardines, piscinas, el garaje o el área de maniobra de vehículos.

Aun cuando en el Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal, se plantea el disfrute en exclusiva de determinados espacios comunes por parte de un vecino en particular, éste debe hacerlo “siempre con respeto a los demás residentes y a los estatutos de la comunidad, donde debe quedar bien reflejado el privilegio y las consecuencias de su disfrute”.

CUALES SON LOS ELEMENTOS COMUNES

Es importante recordar que los elementos comunes son aquellos destinados al disfrute de todos sus copropietarios, tales como: el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas; las estructuras físicas como pilares, vigas, forjados y muros de carga. Así como, las fachadas, los revestimientos exteriores de las terrazas, los balcones, las puertas y las ventanas.

Además se consideran zonas comunes: portales, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a la prestación de servicios como: ascensores, depósitos, contadores, antenas, telefonías y otro tipo de telecomunicaciones,  desagües o tuberías para el suministro de agua, gas o electricidad, o de aprovechamiento de energía solar, el aire acondicionado, las áreas de portería electrónica y otras de seguridad del edificio.

Cuando ocurre la invasión de zonas comunes por parte de un copropietario, es procedente que la comunidad de propietarios convoque a Junta de propietarios para dar respuesta formal a esta situación, la cual puede ser: reclamar el cese del uso extralimitado por parte del invasor o analizar la concesión de su uso exclusivo, en caso de que éste vecino lo solicitase formalmente.

Lo más sano para evitar invasiones de zonas comunes es establecer limitaciones estrictas para su uso en los Estatutos o delimitar físicamente los mismos. No obstante, si un vecino está interesado en utilizar un elemento común, debe solicitar por escrito, la concesión de disfrute exclusivo, para que la Junta de propietarios considere un acuerdo que debe ser aprobado o reprobado con el voto unánime de los copropietarios.

DISPOSICIONES LEGALES RELACIONADAS CON LA INVASION DE ELEMENTOS COMUNES

Aun cuando la ley permite que un único vecino disfrute en exclusiva espacios comunes, éste debe solicitarlo a la comunidad de propietarios en forma escrita. Si ésta se niega, el interesado puede emprender acciones judiciales ante los tribunales en solicitud de un arbitraje que procure lograr una conciliación.

Asimismo, la Ley de Propiedad Horizontal rechaza la construcción de obras ilegales en áreas comunes no autorizadas por la Junta de propietarios. Si esta situación ocurriera, la comunidad debe constituirse en junta y acordar facultar al Presidente para que realice un requerimiento de cese de la construcción a los infractores o emprender acciones judiciales ante los organismos competentes en la materia.

En ese caso, la demanda puede ser interpuesta por la comunidad o por los propios vecinos perjudicados, mediante la consignación de un documento escrito debidamente sustanciado  con la descripción de la norma estatutaria violada por el vecino invasor y un informe pericial donde conste la existencia real del perjuicio.

Debes recordar que siempre la mejor vía para resolver estas situaciones, será la conciliación,  que puede facilitarse mediante al análisis objetivo de la situación del elemento común en disputa y la posibilidad de disfrute exclusivo por parte de un vecino, si no perjudica al resto de la comunidad o a otros copropietarios.

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Escrito por 

Despachos de Abogados y Administradores de Fincas MADRID BILBAO BIZKAIA.