LAS ACTAS Y SUS PROBLEMAS

LAS ACTAS Y SUS PROBLEMAS

El contenido de las actas de las Juntas de propietarios, es un tema que ha generado polémica entre los juristas especialistas, debido a que la actual actas juntaLey de Propiedad Horizontal no dispone taxativamente sobre este asunto. La normativa, solo se limita a exponer que el texto de las actas “debe expresar los acuerdo de la junta”, sin indicación de las consecuencias de su omisión.

Es oportuno recordar que existe jurisprudencia, como la sentencia emanada por la Sala del Tribunal Supremo del 18 de enero (JUR 2010\199068913/1993) que dispone como “mínimos requisitos legalmente exigibles (los) atinentes a la identificación de los asistentes, cuotas de participación que representen, el contenido de los acuerdos, forma de adopción de éstos y protestas formuladas, en su caso, por cuanto dichos requisitos, además de imprescindibles, suponen una garantía para la comunidad y sus propietarios”.

Cabe destacar que en el artículo 19-2 de la LPH, se señala que “El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, “al menos, las siguientes circunstancias: a) la fecha y lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria (…).

Según el citado artículo, otros elementos del acta son: “(…) d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen”.

POLÉMICA SOBRE EL CONTENIDO DE LAS ACTAS

Como puede observarse la frase de “al menos”, no dispone los otros elementos que complementarían el contenido de las actas de la Junta de propietarios, lo cual deja al criterio de quien lo redacte, la naturaleza de esos elementos no especificados, como el hecho de que se informe, sobre los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación no será considerada para alcanzar las mayorías exigidas legalmente, lo cual tampoco se aborda en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, parece obvio que informar este detalle, permite conocer, de una manera confiable, la satisfacción de la mayoría exigible en función de la naturaleza del acuerdo alcanzado, lo cual determina la ejecutividad del acuerdo y la viabilidad de las impugnaciones.

Algunos juristas son de la opinión que “La letra f) del art. 19 Ley de Propiedad Horizontal debe ser interpretada en el sentido de que la redacción quede clara en cuanto a que se ha alcanzado el quórum de número de comuneros, las cuotas representadas y no se prive a alguien de los derechos que la Ley le concede, especialmente el de impugnación.

DIFERENTES OPINIONES

Los citados abogados consideran que la frase “al menos, deberá expresar” con respecto al contenido del acta de la junta de propietarios, no impide que puedan hacerse constar en ésta, otras circunstancias o contenido, como la fecha de la convocatoria, el medio utilizado para realizarla,  la documentación que acompañó a la misma y su condición de primera o segunda convocatoria.

Otros juristas son de la opinión que “lo único claro es que la información mínima obligatoria que se debe expresar para que los acuerdos sean válidos y puedan ser ejecutables es: su  naturaleza, su objetivo, la votación en función del logro de la mayoría legal según lo exigible por ley, así como la  identificación de los votos a favor, en contra o salvados y las cuotas de participación que representan los comuneros  participantes”.

De allí en adelante, queda a juicio del Secretario de la junta, asumir otros criterios para la redacción del contenido de las actas, por lo cual se recomienda que este cargo sea ejercido por un profesional con conocimientos jurídicos, para que se exprese apropiadamente el asunto debatido, el acuerdo alcanzado y su necesaria fundamentación.

Escrito por 

Despachos de Abogados y Administradores de Fincas MADRID BILBAO BIZKAIA.