Propietario moroso.Comunidades de Propietarios.

INTERNACIONALIZACION DE ASUNTOS

PROPIETARIO MOROSO.

El artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal determina las obligaciones que deben cumplir los integrantes de las comunidades de propietarios con respecto al pago de los gastos generales de mantenimiento, el fondo de reserva o los gastos extraordinarios por reparaciones del inmueble, en el tiempo y forma determinados por la Junta de propietarios en asamblea, por el presidente de dicha Junta o por el administrador de fincas, según lo establecido por los propietarios.

Cuando un propietario incurre en morosidad, las Comunidades de Propietarios puede activar una serie de mecanismos para cobrarle la deuda y sanciones por su incumplimiento, pero no está facultada para realizar acciones como el corte de los suministros de luz, agua u otro servicio considerado como vital; ni para prohibirle la utilización de servicios comunes como: piscinas, patios, ascensores e instalaciones deportivas, ya que ambas acciones se consideran como delitos de coacción, tipificados en el artículo 172 del Código Penal.

Sin embargo, la imposición de recargos monetarios al propietario moroso como medida por no pagar las cuotas para gastos generales de mantenimiento o por derramas y la privación de su derecho al voto en la toma de decisiones producidas en la junta de propietarios, son sanciones consideradas como válidas en instrumentos legales específicos y de derecho en general; aun cuando la junta se convoque para tratar su caso de morosidad.

En este sentido, en el artículo 15.2 de la LPH se determina que el propietario que no haya cancelado el pago de todas sus deudas vencidas con la comunidad de propietarios, o no hubiese impugnado judicialmente estos gastos o procedido a la consignación judicial o notarial de la deuda para el momento de iniciarse la Junta, podrá participar en sus deliberaciones, pero, el propietario moroso, no tendrá derecho a votar.

El procedimiento monitorio.

Para el tratamiento de los casos de propietario moroso en una comunidad de propietarios, la Ley de propiedad horizontal prevé un mecanismo denominado procedimiento monitorio, el cual es un procedimiento especial reglamentado en la legislación española para la resolución rápida de conflictos jurídicos, como la morosidad en el pago de gastos comunes en los cuales incurra un comunero, aun cuando se instituyó inicialmente, para combatir la morosidad que se producen en transacciones comerciales.

Una de las ventajas de este procedimiento, es que la petición que inicia el procedimiento de monitorio ante el Juzgado por parte del representante de la junta, no requiere de la intervención de un abogado, ni de un procurador, lo cual disminuye los gastos para el propietario moroso; aun cuando la junta de propietarios afectada por su morosidad podría contratar los servicios de los citados profesionales si lo considera necesario.

El procedimiento monitorio puede ser iniciado por el administrador de fincas en representación de la junta, quien podrá demandar al propietario moroso ante los tribunales de Primera Instancia.

La Ley de Enjuiciamiento Civil regula el proceso monitorio en los artículos 812 a 818 como un proceso declarativo especial, basado en la introducción de un documento declarativo ante el juzgado por parte de la junta de propietarios, debidamente representada, donde se declare la deuda dineraria vencida y exigible por parte del propietario moroso, quien tendría la obligatoriedad de pagar su deuda en el plazo de 20 días siguientes u oponerse al procedimiento.

Escrito por 

Despachos de Abogados y Administradores de Fincas MADRID BILBAO BIZKAIA.